【판시사항】
[1] 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물 등이 일괄매각되었으나 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 경우, 배당표의 작성 방법 및 배당이의의 방법
[2] 민법 제368조 제1항에 정한 '각 부동산의 경매대가'의 의미
[3] 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기(=경락대금 완납시) 및 위 선순위 근저당권의 피담보채권이 이미 시행한 아파트 골조공사의 하자를 미래의 일정 시기까지 보증하는 것을 내용으로 하는 경우, 그 피담보채권의 확정액(=채권최고액)

【판결요지】
[1] 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물 등이 함께 경매절차의 목적물이 되어 이들을 일괄경매하는 경우에도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로, 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 대한 권리자는 대지매각대금에서, 각 건물에 대한 권리자는 각 건물매각대금에서 달리 배당을 받아야 하고, 따라서 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물을 일괄매각하는 경우 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 때에는 각 부동산의 매각대금마다 구분하여 이른바 개별배당재단을 형성한 후 각 대금마다 따로 배당표를 작성하여야 하며, 이 경우 배당표에 대한 이의는 각 물건마다 작성된 배당표를 대상으로 따로 처리되어야 하는 것이고, 설령 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물에 대한 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 대지매각대금에 대한 배당표와 각 건물매각대금에 대한 각 배당표의 각 채권자의 배당액이 합산되어 하나로 작성된 것에 불과하므로, 대지 또는 한 건물의 매각대금이 모두 그 물건에 대한 권리자들에게 배당되었는데, 다만 그들 사이의 배당순위만 문제되는 경우 당해 물건에 대한 선순위 채권자로서 배당을 받지 못한 자는 그 물건에 대한 후순위 채권자로서 선순위 채권자에 우선하여 배당받은 채권자를 상대로 배당이의를 할 수 있는 것이고, 후순위권자가 다른 물건의 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있어서 결과적으로 후순위 채권자의 배당액에 변경이 없을 것이라고 하여 달리 볼 것이 아니다.
[2] 민법 제368조 제1항에서 말하는 '각 부동산의 경매대가'라 함은 매각대금에서 당해 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 공제한 잔액을 말한다.
[3] 일반적으로 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 경락인이 경락대금을 완납한 때에 확정되나, 선순위 근저당권의 피담보채권이 채무자가 골조공사를 시행한 아파트에 관하여 일정한 기간까지 그 공사의 하자를 보증하는 것을 내용으로 하는 경우, 이와 같은 하자는 위 아파트의 준공 당시 이미 발생하였거나 장차 진행되고 있는 것으로 그 발견이 아직 이루어지지 않은 것일 뿐 하자보증의 필요성은 경매절차의 종료에도 불구하고 소멸하지 않는 것이고, 또한 선순위 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 근저당권을 취득하는 거래를 하려는 사람들은 선순위 근저당권의 채권최고액만큼의 담보가치는 이미 선순위 근저당권자에 의하여 파악되어 있는 것으로 인정하고 거래를 하는 것이 보통이어서, 하자보증기간이 종료될 때까지 선순위 근저당권의 피담보채무액이 증가하더라도 그와 같이 증가한 피담보채무액이 선순위 근저당권의 채권최고액 한도 안에 있다면 경매를 신청한 후순위 근저당권자가 예측하지 못한 손해를 입게 된다고 볼 수 없는 반면, 선순위 근저당권자는 자신이 경매신청을 하지 아니하였으면서도 경락으로 인하여 근저당권을 상실하게 되는 처지에 있으므로 거래의 안전을 해치지 아니하는 한도 안에서 선순위 근저당권자가 파악한 담보가치를 최대한 활용할 수 있도록 함이 타당하므로, 선순위 근저당권의 피담보채권은 경매로 인하여 근저당권이 소멸할 당시 현실적으로 확정되지는 아니하였다 하더라도 보증한도액으로 정한 채권최고액의 액수대로 확정되었다고 보아 이를 보장함이 상당하다.

【참조조문】
[1] 민사집행법 제145조 , 제150조 , 제151조 / [2] 민법 제368조 제1항 / [3] 민법 제357조 제1항 , 민사집행법 제91조 제2항

【참조판례】
[1] 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결(공2003하, 2004), 대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다17682 판결(공2004상, 538) /[2] 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결(공2003하, 2004) /[3] 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결(공1999하, 2200), 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001두7329 판결(공2002상, 303)

【전 문】

【원고】 주식회사 국민은행

【피고】 안선정 외 2인 (소송대리인 법무법인 대성 담당변호사 김충원)

【변론종결】 2005. 2. 24.

【주문】
1. 이 법원 2003타경32347호 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2004. 8. 10. 작성한 배당표 중 피고 정명순에 대한 배당액 금 100,000,000원을 60,214,360원으로, 원고에 대한 배당액 금 130,573,099원을 170,358,739원으로 각 경정한다.
2. 원고의 피고 정명순에 대한 나머지 청구 및 피고 안선정, 일성건설 주식회사에 대한 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 정명순 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 위 피고가 각 부담하고, 원고와 피고 안선정, 일성건설 주식회사 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.

【청구취지】 주문 제1항 기재 배당표 중 피고 안선정에 대한 배당액 금 16,000,000원을 삭제하고, 피고 정명순에 대한 배당액 금 100,000,000원을 금 60,214,360원으로, 피고 일성건설 주식회사에 대한 배당액 140,000,000원을 45,000,000원으로, 원고에 대한 배당액 금 130,573,099원을 277,358,739원으로 각 경정한다.

【이유】
1. 기초사실
가. 피고들의 근저당권의 설정 및 임대차계약 체결 경위
(1) 피고 일성건설 주식회사(이하 '피고 회사'라고만 한다)는 대한주택공사로부터 경산부적아파트에 관한 시공을 도급받아 그 중 골조공사 부분을 소외 이제복에게 하도급 주었는데, 이제복은 1998. 3. 9. 위 피고에게 자신이 시행한 위 골조공사로 인하여 2007. 12. 31.까지 발생한 하자를 보증하기 위하여 자신 소유의 별지 목록 제1항 기재 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)와 별지 목록 제2, 3항 기재 각 주택 중 2/5 지분에 관하여 채권최고액 1억 4,000만 원의 근저당권을 설정하여 준 후, 2001. 10. 27. 별지 목록 제2, 3항 기재 각 주택의 나머지 지분에 관하여도 근저당권을 추가 설정하여 주었다.
(2) 피고 정명순은 2001. 8. 13. 위 이제복과 사이에 별지 목록 제2항 기재 주택(이하 '이 사건 제1 주택'이라 한다)을 임차기간 2001. 9. 16.부터 24개월, 임차보증금 1억 원으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 위 임차보증금을 지급한 후 위 주택을 명도받아 2001. 9. 24. 전입신고와 함께 확정일자를 받았다.
(3) 피고 안선정은 2003. 5. 7. 이제복과 사이에 별지 목록 제3항 기재 주택(이하 '이 사건 제2 주택'이라 한다)을 월차임 200,000원, 임차보증금 2,000만 원, 임차기간 2003. 5. 15.부터 24개월로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 위 임차보증금을 지급한 후 위 주택을 명도받아 2003. 5. 4. 전입신고와 함께 확정일자를 받았다.
나. 이 사건 배당절차의 경위
(1) 원고는 채무자 성완건설 주식회사(이하 '성완건설'이라고 한다)가 원고로부터 차용한 대출금을 담보하기 위하여, 이제복 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라 한다)에 관하여 2001. 10. 31. 채권최고액 3억 9,000만 원의 근저당권을 설정하였는데, 그 후 위 성완건설이 위 대출금채무의 지급을 연체하자 2003. 11. 10. 이 법원 2003타경32347호로 위 근저당권에 기하여 부동산임의경매를 신청함에 따라 진행된 경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 한다)에서 원고는 성완건설에 대한 채권액이 금 651,125,299원에 이른다는 내용의 채권신고서를 제출하였다.
(2) 이 사건 경매절차에서 피고 회사는 2003. 12. 10. 위 1998. 3. 9.자 및 2001. 10. 27.자 근저당권에 기한 피담보채권이 1억 4,000만 원에 이른다는 내용의 채권계산서를 제출하였고, 피고 정명순은 2003. 12. 20., 피고 안선정은 2004. 2. 6. 각 이 사건 경매절차에 참가하면서 위 각 임대차계약에 기한 임차보증금을 반환받기 위하여 각 권리신고 및 배당요구를 하였다.
(3) 이에 배당법원은 이 사건 경매절차를 진행한 후 배당기일인 2004. 8. 10. 실제 배당할 금액을 392,425,889원으로 확정하고, 소액임차인인 피고 안선정에게 금 1,600만 원, 선순위 근저당권자인 피고 회사에게 금 1억 4,000만 원, 확정일자를 갖춘 임차인인 피고 정명순에게 1억 원, 신청채권자인 원고에게 130,573,099원을 각 배당하는 내용의 배당표(갑2호증, 이하 '이 사건 배당표'라 한다)를 작성하였는데, 위 배당기일에 출석한 원고는 피고들에 대한 위 각 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고, 2004. 8. 16. 피고들을 상대로 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.
[인정 증거] 다툼 없는 사실, 갑1호증의 1 내지 3, 갑2호증, 갑3호증의 1, 2, 갑4호증의 1 내지 3, 갑5호증의 1 내지 4, 갑6, 7호증의 각 1 내지 3, 갑8 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 피고 안선정에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는, ① 피고 안선정이 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 제2 주택에는 이미 근저당권들과 함께 청구금액 3억 4,000만 원의 가압류가 기입되어 있어 비록 소액임차인이라도 임차보증금 2,000만 원 전액을 반환받기 어려움에도 위 계약을 체결하였고, 또한 채무자인 이제복이 경영하던 성완건설의 직원이었던 점에 비추어 가장임차인에 불과하며, ② 가사 그렇지 않더라도 위 피고가 전입신고한 주민등록상의 기재인 '서울 중구 중림동 398-16 3층'은 이 사건 제2주택에 관한 소재지인 '같은 번지 충정빌라 제3층 제301호'와 달라 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 보기 어려우므로, 배당법원이 위 피고에게 배당한 1,600만 원은 전액이 부당하다는 취지로 주장한다.
나. 판 단
먼저, 원고의 위 ① 가장임차인 주장에 관하여 살피건대, 앞서 든 각 증거 및 이 법원의 국민건강보험공단에 대한 사실조회 결과에 의하면, 피고 안선정은 채무자인 이제복이 경영하던 성완건설에서 2002. 11. 1.부터 2003. 1. 1.까지 근무하던 직원으로서 퇴직한 직후인 2003. 5. 7. 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 당시 이 사건 제2 주택에 관하여는 원고 주장과 같이 복잡한 권리관계가 설정되어 있었던 사실은 인정되나, 한편 을가1호증의 1, 2의 각 기재, 증인 김미정의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고 안선정이 2003. 5. 7.과 같은 해 5. 14. 실제 임차보증금 2,000만 원을 이제복의 처인 한복례의 계좌로 지급하고 위 제2 주택에 거주하여 온 사실이 인정되므로, 위 인정 사실만으로는 피고 안선정이 가장임차인이라고 인정하기에는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 다음으로 원고의 위 ② 주택임대차보호법상의 공시방법을 결하였다는 주장에 관하여 살피건대, 앞서 든 각 증거에 의하면 원고 주장과 같이 피고 안선정이 전입신고한 주민등록상의 기재는 이 사건 제2주택의 등기부상의 소재지와는 달리 '충정빌라'라는 건물 명칭과 '제301호'라는 호수의 기재가 누락된 사실이 인정되나, 위 주택이 있는 이 사건 건물 제3층에는 피고 안선정이 임차한 제301호 외에는 달리 주택이 존재하지 않는 사실이 인정되므로, 제3자로서는 피고 안선정이 전입신고한 주민등록상의 기재인 서울 중구 중림동 398-16 3층만으로도 그것이 위 주택의 소재지로 전입신고한 것임을 쉽게 인식할 수 있다고 할 것이어서, 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 원고의 피고 정명순에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는, ① 피고 정명순은 남편인 소외 박영욱과 함께 서울 마포구 신공덕동 26-5에 거주함에도 채권을 담보할 목적으로 이 사건 제1 주택을 임차한 가장임차인에 불과하고, ② 가사 그렇지 않더라도 위 제1 주택의 임차인으로서는 이 사건 각 부동산의 매각대금 중 위 주택 및 그 대지지분의 대금에서만 한정하여 배당받아야 함에도 배당법원은 이 사건 각 부동산의 총 매각대금에서 배당한 잘못이 있으므로, 위 피고에 대한 배당액 1억 원 중 이 사건 제1 주택 및 그 대지지분에 해당하는 금액인 60,214,360원을 초과하는 부분은 배당받지 못할 매각대금에서의 배당이어서 부당하다는 취지로 주장한다.
나. 판 단
먼저, 원고의 위 ① 가장임차인 주장에 관하여 살펴보면, 원고의 모든 입증으로도 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
다음으로, 원고의 위 ② 배당범위에 관한 주장에 관하여 살피건대, 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물 등이 함께 경매절차의 목적물이 되어 이들을 일괄경매하는 경우에도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로, 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 대한 권리자는 대지매각대금에서, 각 건물에 대한 권리자는 각 건물매각대금에서 달리 배당을 받아야 하고, 따라서 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물을 일괄매각하는 경우, 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 때에는 각 부동산의 매각대금마다 구분하여 이른바 개별배당재단을 형성한 후 각 대금마다 따로 배당표를 작성하여야 하며, 이 경우 배당표에 대한 이의는 각 물건마다 작성된 배당표를 대상으로 따로 처리되어야 하는 것이고, 설령 대지와 건물 또는 건물과 다른 건물에 대한 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 대지매각대금에 대한 배당표와 각 건물매각대금에 대한 각 배당표의 각 채권자의 배당액이 합산되어 하나로 작성된 것에 불과하므로, 대지 또는 한 건물의 매각대금이 모두 그 물건에 대한 권리자들에게 배당되었는데, 다만 그들 사이의 배당순위만 문제되는 경우, 당해 물건에 대한 선순위 채권자로서 배당을 받지 못한 자는 그 물건에 대한 후순위 채권자로서 선순위 채권자에 우선하여 배당받은 채권자를 상대로 배당이의를 할 수 있는 것이고, 후순위권자가 다른 물건의 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있어서 결과적으로 후순위 채권자의 배당액에 변경이 없을 것이라고 하여 달리 볼 것이 아니다( 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 참조).
이 사건에 돌아와 살피건대, 앞서 든 각 증거 및 갑15호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 배당법원은 이 사건 각 부동산에 대한 이 사건 배당절차를 진행하면서 각 매각물건과 그 권리자가 상이하므로 개별배당의 방식으로 배당을 실시하여야 함에도 일견 이 사건 토지와 이 사건 제1, 2주택에 대한 각 매각대금과 각 해당 권리자들을 구별하지 않고 각 물건 권리자들에 대한 일괄배당을 실시하였고, 이에 따라 피고 정명순은 자신의 임차권으로 배당받을 수 있는 이 사건 제1 주택 및 그 대지지분에 대한 매각대금을 넘어 다른 물건에 대한 매각대금에서도 위 임차권에 기해 배당을 받은 사실을 인정할 수 있다.
나아가, 피고 정명순이 부당하게 초과 배당받은 액수에 관하여 살피건대, 앞서 든 각 증거에 의하면 이 사건 배당절차의 실제 배당할 금액 중 이 사건 제1 주택 및 대지지분에 대한 금액과 위 금액에서 피고 정명순의 선순위 권리자인 소외 중구청장 및 피고 회사에 배당할 금액을 각 공제한 후 피고 정명순에게 배당할 금액은 별지 도표 피고 정명순 배당액란 기재와 같이 58,801,006원이므로, 배당법원이 이 사건 배당절차에서 위 피고에게 배당한 1억 원 중 위 58,801,006원을 초과하여 배당한 41,198,994원은 부당하다 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다{다만, 원고가 구하는 바에 따라 위 피고에 대한 적정한 배당액을 60,214,360원으로 인정하기로 하고, 별지 도표 중 '피고 회사 배당액 중 공제액'은 피고 회사의 근저당권이 이 사건 각 부동산 모두에 설정되어 있으므로 위 근저당권에 대한 총 배당액 중 이 사건 제1 아파트에 안분되어야 할 금액으로서, 피고 정명순에 대한 배당액을 구하기 위하여 이 사건 배당절차의 실제 배당할 금액 중 이 사건 제1 주택 및 그 대지지분에 배당할 금액에서 선순위자인 피고 회사의 근저당권에 대한 안분액으로서 공제할 금액을 말하는데, 이는 민법 제368조 제1항에 따라 '각 부동산의 경매대가'에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 하고, 여기서 말하는 '각 부동산의 경매대가'라 함은 매각대금에서 당해 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 공제한 잔액을 말한다 할 것이다( 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 참조)}.
4. 원고의 피고 회사에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는 ① 이 사건 경매절차의 종료로 피고 회사의 위 각 근저당권의 피담보채권이 확정되어 장래에 발생할 하자로 인한 채권에 대한 담보책임은 종료되었고, ② 또한, 경산부적아파트의 소유권보존등기일인 1998. 4. 6.로부터 공동주택관리령에 따른 하자보증기간인 5년이 경과하여 이미 사업주체인 피고 회사의 보수책임이 종료되었으므로, 피고 회사가 이미 지급한 4,500만 원의 하자보수금 외에는 달리 이제복이 위 각 근저당권에 기해 보증할 하자담보책임은 존재하지 않는다 할 것이어서, 배당법원이 피고 회사에 대해 이미 소멸한 하자보증채권을 위하여 위 4,500만 원을 초과하여 채권최고액인 1억 4,000만 원 전액을 배당한 것은 부당하다는 취지로 주장한다.
나. 판 단
살피건대, 일반적으로 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 경락인이 경락대금을 완납한 때에 확정된다고 보아야 할 것이나( 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결 참조), 피고 회사의 이 사건 근저당권의 피담보채권은 채무자인 이제복이 골조공사를 시행한 경산부적아파트에 관하여 보증기간으로 정한 2007. 12. 31.까지 발생하는 위 공사의 하자를 보증하는 것을 내용으로 하는바, 이와 같은 하자는 위 아파트의 준공 당시 이미 발생하였거나 장차 진행되고 있는 것으로 그 발견이 아직 이루어지지 않은 것일 뿐, 하자보증의 필요성은 이 사건 경매절차의 종료에도 불구하고 소멸하지 않는 것이고, 또한 원고와 같이 선순위 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 근저당권을 취득하는 거래를 하려는 사람들은 선순위 근저당권의 채권최고액만큼의 담보가치는 이미 선순위 근저당권자에 의하여 파악되어 있는 것으로 인정하고 거래를 하는 것이 보통이어서, 하자보증기간이 종료될 때까지 선순위 근저당권의 피담보채무액이 증가하더라도 그와 같이 증가한 피담보채무액이 선순위 근저당권의 채권최고액 한도 안에 있다면 경매를 신청한 후순위 근저당권인 원고가 예측하지 못한 손해를 입게 된다고 볼 수 없는 반면, 선순위 근저당권자인 피고 회사는 자신이 경매신청을 하지 아니하였으면서도 경락으로 인하여 근저당권을 상실하게 되는 처지에 있으므로 거래의 안전을 해치지 아니하는 한도 안에서 선순위 근저당권자인 피고 회사가 파악한 담보가치를 최대한 활용할 수 있도록 함이 타당하므로, 이 사건 근저당권의 피담보채권은 이 사건 경매로 인하여 근저당권이 소멸할 당시 현실적으로 확정되지는 아니하였다 하더라도 보증한도액으로 정한 채권최고액 1억 4,000만 원의 액수대로 확정되었다고 보아 이를 보장함이 상당하다 할 것이고(이제복이 시공한 골조공사 부분의 하자가 이미 발생한 4,500만 원을 초과하여서는 발생하지 않을 것이라고 단정할 수 없다.), 또한 원고의 공동주택관리령에 의한 하자보증기간의 도과에 관한 주장은 당사자들이 위 공동주택관리령의 규정과 달리 하자보증기간을 2007. 12. 31.까지로 정한 이 사건에 있어서는 아직 그 하자보증기간이 남아 있음이 명백하므로 원고의 위 주장은 모두 이유 없다.
따라서 배당법원이 피고 회사의 이 사건 근저당권의 피담보채권액을 채권최고액인 1억 4,000만 원으로 확정하고, 위 금액을 배당한 것은 정당하다.
5. 결 론
그렇다면 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 배당표 중 피고 정명순에 대한 배당액 금 1억 원은 금 60,214,360원으로, 원고에 대한 배당액 금 130,573,099원은 금 170,358,739원{130,573,099원 + (100,000,000원 - 60,214,360원)}으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고의 피고 정명순에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 그 나머지 청구와 원고의 피고 안선정 및 피고 회사에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 한다.