【판시사항】
[1] 환지예정지가 지정된 토지에 관하여 자산관리공사가 대행한 공매절차에서의 공매목적물(=종전 토지)
[2] 공매절차에서 감정평가법인이 감보율을 잘못 적용하여 산정한 감정가격을 기초로 공매목적물의 최저경매가격을 공고한 경우에 있어 공매대행을 의뢰받은 자산관리공사의 손해배상책임의 발생 여부(한정 소극)

【판결요지】
[1] 매각결정 당시 종전 토지에 관하여 합동환지예정지가 지정되어 있었을 뿐 환지처분의 공고가 있지 아니하였고, 자산관리공사가 공매목적물의 소재지, 용도, 종별 및 수량에 관하여 공매물건의 표시는 등기부를 기준으로 공고한 이상, 공매목적물은 여전히 종전 토지라 할 것이고, 감정평가법인이 종전 토지의 가격을 그에 관한 환지 후 사정면적을 기초로 하여 감정하였고, 자산관리공사가 그 최저매매가격을 그 감정 결과에 따라 공고하였다 하더라도 이는 종전 토지의 최저매매가격을 결정하여 공고하기 위한 하나의 방편에 불과한 것이고 이로 인하여 공매의 목적물이 위 산정 기초가 된 환지 후 면적이 되는 것은 아니다.
[2] 공매목적물인 토지에 관한 감정평가 당시 토지의 개별 필지별 감보율이 이미 확정되어 있었고 이를 감정평가법인이 확인할 수 있었는데도 이를 간과하여 감정평가를 한 것이라고 하더라도, 국가기관으로부터 공매대행을 의뢰받은 자산관리공사로서는 공매 등을 위하여 토지의 감정평가를 감정평가업자에게 의뢰하여야 하고, 이에 따른 감정평가 결과에 외견상으로도 발견할 수 있는 명백한 잘못이 있거나, 감정의 전제사실이 위 공사가 이미 알고 있는 사정과 명백히 상이한 기초사실에 근거하였음에도 이를 방치하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 전문감정평가기관의 감정 결과를 신뢰하여 이를 최저매매가격으로 공시한 위 공사에게 어떠한 과실이 있다고 할 수는 없다.

【참조조문】
[1] 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호 부동산가격공시및감정평가에관한법률로 전문 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 ,( 현행 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제30조 제1항 참조) , 민법 제535조 / [2] 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호 부동산가격공시및감정평가에관한법률로 전문 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 ,( 현행 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제30조 제1항 참조) , 민법 제535조 , 제750조

【전 문】

【원고,항소인】 백옥분

【피고,피항소인】 한국자산관리공사 (소송대리인 변호사 성기창)

【제1심판결】 서울중앙지법 2004. 6. 18. 선고 2003가합14671 판결

【변론종결】 2004. 12. 7.

【주문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지및항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 73,525,200원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 제1

심판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

【이유】
1. 인정 사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3 내지 9호증, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 피고는 2001. 11. 9.경 서인천 세무서장으로부터 인천 서구 마전동 304-5 도로 88㎡, 같은 동 305-5 도로 109㎡, 같은 동 308-11 도로 10㎡, 합계 207㎡(이하 '이 사건 각 토지'라고 한다)에 관하여 공매대행을 의뢰받아 이 사건 각 토지의 공매절차를 진행하게 되었다. 그런데 당시 이 사건 각 토지 외 4필지의 토지 합계 1,163㎡에 대하여 같은 동 25블록 2롯트 792.6㎡가 합동환지 예정지로 지정되어 있었다.
나. 피고는 2001. 12. 6. 주식회사 중앙감정평가법인(이하 '중앙감정평가법인'이라고 한다)에 이 사건 각 토지에 대한 감정평가를 의뢰하였다. 이에 따라 중앙감정평가법인이 2002. 1. 22. 이 사건 각 토지의 입지조건, 부근의 상황, 형태, 면적, 이용상황, 효용성 등 여러 가격 형성요인과 인근 공시지가 수준 등을 종합적으로 참작하여 이 사건 각 토지의 감정가액을 평가하였는데(감정평가사 임태종이 감정하고 감정평가사 장명환이 심사하였다.), 이 사건 각 토지 외 4필지의 토지에 대하여 합동환지 예정지 지정이 되어 있어 이 사건 각 토지에 대한 환지 후 대상 토지의 위치 확인이 불가능하다는 이유로, 전체 토지 면적 207㎡를 기준으로 평가하되, 환지기준 면적비율에 따라 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡{207㎡ × (792.6/1,163)}로, 위 토지의 단가를 1㎡당 370,000원으로 보아, 이 사건 각 토지의 감정가액을 52,170,000원(370,000원 × 141㎡)으로 평가하였으며, 위 감정 결과와 함께 평가의견 제3항 기타(참고사항)란에 "본건 토지는 다수필지의 합동환지로서 대상토지의 위치확인이 불가능하여 전체면적을 기준으로 평가하되, 환지기준 면적비율에 의거 면적사정하였음"이라고 기재한 감정평가보고서를 피고에게 제출하였다.
다. 피고는 중앙감정평가법인의 위 감정 결과에 따라 최저매매가격을 52,170,000원으로 정하여 2002. 2. 20. 이 사건 각 토지에 대한 공매공고를 하고 공매절차를 진행하였는데, 피고의 인터넷 홈페이지(ww.onbid.co.kr)등에 이 사건 각 토지의 기본정보와 함께 위 감정평가보고서를 열람할 수 있도록 게시하였다.
라. 몇 차례의 유찰 끝에, 피고는 2002. 4. 11. 제8차 공매기일에서 대금납부기한 2002. 6. 10., 매각대금 42,000,000원으로 하여 이 사건 각 토지를 원고에게 매각하는 결정(이하 '이 사건 매각결정'이라 한다)을 하였고, 원고는 위 대금을 납부한 후 2002. 7. 10. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 그런데 인천시 검단개발사업소가 작성한 환지할당계산서에 따르면 원고가 소유하게 된 이 사건 각 토지에 대한 환지 후의 권리면적이 35.2㎡인 것으로 되어 있다.
2. 원고의 주장
가. 계약체결상의 과실책임
(1) 원고는 피고의 압류재산 공매공고에 따라 이 사건 각 토지의 공매절차에 참여하였는데, 피고로부터 감정평가 의뢰를 받은 중앙감정평가법인은 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡가 되는 것으로 사정하고, 이 사건 각 토지의 감정가격을 환지 후 면적을 기준으로 1㎡당 370,000원으로 하여 52,170,000원(370,000원 × 141㎡)으로 평가하였으며, 피고는 위 감정 결과를 그대로 공매절차에 반영하여 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡로, 최저경매가격을 52,170,000원으로 공고하였다.
(2) 그러므로 원고는 피고로부터 이 사건 각 토지를 42,000,000원에 낙찰받음으로써 환지예정지 25블록 2롯트 내의 토지 141㎡를 매수한 것이 된다.
(3) 그런데 인천시 검단개발사업소가 작성한 환지할당계산서에 의하면 이 사건 각 토지의 환지 후 면적은 35.2㎡에 불과하여, 원고는 나머지 105.8㎡(141㎡ - 35.2㎡)는 이전받을 수 없게 되었다.
(4) 결국, 이 사건 공매절차를 책임지고 진행하는 피고로서는, 자신이 의뢰한 감정평가법인의 감정 결과를 세심히 살펴 감정목적물의 면적, 단가 등이 적법한 평가방법에 따라 제대로 평가되었는지 검토한 후 그 내용이 적정한 경우에만 공매절차에 들어가 입찰자들로 하여금 예상치 못한 손해를 입지 않도록 조치를 취할 주의의무가 있음에도 불구하고, 중앙감정평가법인이 개별 필지별 감보율에 따른 사정을 하지 아니하고 아무런 근거 없이 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡로 사정한 감정 결과를 토대로 공매절차를 진행한 계약체결상의 과실로 인하여 원고에게 환지예정지 25블록 2롯트 내 토지 105.8㎡를 이전받을 수 없는 손해를 입게 하였다.
(5) 따라서 피고는 원고에게 위 105.8㎡에 관한 소유권이전의무의 이행불능으로 인하여 입게 될 손해를 배상할 의무가 있다. 그런데 위 환지예정지의 현재 시가는 1㎡당 694,000원이므로, 피고는 원고에게 계약체결상의 과실에 따른 손해배상으로 73,425,200원(694,000원 × 105.8㎡) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 불법행위책임
가사 피고에게 계약체결상의 과실책임이 인정되지 않는다 하더라도, 피고는 이 사건 각 토지의 환지 후 실제 면적과 달리 부당하게 과다 감정된 환지 후 사정면적(141㎡)을 기준으로 하여 산정된 감정가격을 만연히 최저입찰가격으로 정하고 산정 기준이 된 토지면적이 환지 후 실제 면적(35.2㎡)과 다를 수 있다는 점 및 그 오차의 범위를 공시하지 아니한 과실로, 원고로 하여금 이 사건 각 토지를 실제보다 훨씬 비싼 가격에 매수하게 하여 손해를 입게 하였으므로, 원고에게 과다 감정된 환지 후 사정면적과 실제 환지 후 권리면적의 차(105.8㎡)의 시가에 상당하는 손해 73,425,200원(694,000원 × 105.8㎡) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판 단
가. 계약체결상의 과실책임
원고는 이 사건 공매의 목적물이 이 사건 각 토지 외 4필지의 토지에 대한 환지예정지 내의 토지 141㎡임을 전제로 하여 환지예정지로 이전받을 수 없는 토지 부분에 관하여 피고에게 계약체결상의 과실로 인한 손해배상을 구하고 있는바, 우선 이 사건 공매의 목적물이 무엇인지에 관하여 본다.
살피건대, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 매각결정 당시 이 사건 각 토지에 관하여 합동환지예정지가 지정되어 있었을 뿐 환지처분의 공고가 있지 아니하였던 사실, 피고가 공매공고를 하면서 공매목적물의 소재지, 용도, 종별 및 수량에 관하여 이 사건 각 토지를 기준으로 하여 '인천 서구 마전동 304-5, 305-5, 308-11', '도로', '합계 207㎡'로 각 기재한 사실, 원고를 대리하여 이 사건 공매에 참여한 임석준이 서명날인한 압류재산 입찰참가자 준수규칙(을 제1호증의 2)에 의하면, 공매물건의 표시는 등기부를 기준으로 공고한 것이며, 기타 공매안내를 위한 각종자료가 공고 사항과 부합되지 아니하더라도 이는 공매요건이 아니므로 이에 대하여 이의하지 않기로 한다(제13조)고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 공매의 목적물은 어디까지나 이 사건 각 토지 합계 207㎡일 뿐, 이 사건 각 토지 외 4필지의 토지에 대한 환지예정지 내의 토지 141㎡가 아니라고 할 것이다.
다만, 중앙감정평가법인은 이 사건 각 토지의 가격을 그에 관한 환지 후 사정면적을 141㎡로 하여 52,170,000원으로 감정하였고, 피고가 이 사건 각 토지의 최저매매가격을 위 감정 결과에 따라 52,170,000원으로 공고한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이는 이 사건 각 토지의 최저매매가격을 결정하여 공고하기 위한 하나의 방편에 불과한 것이고 이로 인하여 이 사건 공매의 목적물이 위 산정 기초가 된 환지 후 면적이 되는 것은 아니다.
그렇다면 원고가 이 사건 매각결정에 따라 피고에게 매매대금을 지급하고 이 사건 각 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료한 이상, 이 사건 매각결정이 당초부터 이행불능인 목적에 대한 것임을 전제로 한 원고의 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
그리고 부동산매매계약에 있어서 목적물의 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 한하여 대금감액청구권을 행사함은 별론으로 하고( 민법 제578조, 제574조, 제572조), 그 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수는 없다( 대법원 2002. 4. 9. 선고 99다47396 판결 참조).
나. 불법행위책임
살피건대, 피고로부터 이 사건 각 토지의 감정평가를 의뢰받은 중앙감정평가법인이 이 사건 각 토지의 개별 필지별 감보율을 적용하여 환지 후 토지의 면적을 사정한 것이 아니라 전체 토지 면적 207㎡를 기준으로 평가하되, 환지기준 면적비율에 따라 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡로, 위 토지 1㎡당 가격을 370,000원으로 보아 이 사건 각 토지의 감정가액을 52,170,000원으로 감정평가한 사실, 그런데 이 사건 각 토지에 대한 환지 후 권리 면적이 35.2㎡에 불과하게 된 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 갑 제7호증의 기재 및 제1심법원의 중앙감정평가법인에 대한 사실조회 결과에 따르면, 중앙감정평가법인은 이 사건 각 토지가 평가 당시 이미 환지된 지적도로 공시되어 있었으나 여러 필지의 합동환지로서 환지예정지 지정조서에는 개별 필지별 감보율이 공시되지 아니하였고, 개별 필지의 감보율이나 현실지목, 위치 등 여러 가격 형성요인을 확인할 수 없었으며, 더욱이 인천광역시 서구청 지적과 담당공무원에게 개별 필지의 감보율에 대하여 문의하여도 확인이 불가능하였기 때문에, 이 사건 각 토지의 전체면적 207㎡를 기준으로 하되, 전체 토지의 환지 전후 면적비율에 따라 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡로 사정하고 토지의 입지조건, 부근의 상황, 형태, 면적, 이용상황, 효용성 등의 여러 가격 형성요인과 인근 공시지가 수준을 종합적으로 참작하여 52,170,000원으로 평가하였고, 이러한 취지를 감정평가보고서에 기재한 것이어서, 사정 면적과 실제 환지 후 면적이 다르다는 이유만으로 중앙감정평가법인이 감정평가 과정에서 공부나 공적 서류조사 및 실지조사 등 통상적으로 요구되는 선량한 관리자의 주의의무를 게을리한 과실로 이 사건 각 토지에 관하여 적정가격과 현저하게 상이한 감정평가를 하였다고 단정하기는 어렵다.
또한, 이 사건 각 토지에 관한 감정평가 당시 이 사건 각 토지의 개별 필지별 감보율이 이미 확정되어 있었고 이를 중앙감정평가법인이 확인할 수 있었는데도 이를 간과하여 감정평가를 한 것이라고 하더라도, 국가기관으로부터 공매대행을 의뢰받은 피고로서는 공매 등을 위하여 토지의 감정평가를 감정평가업자에게 의뢰하여야 하고( 구 지가공시및토지등의평가에관한법률 제21조 제1항), 이에 따른 감정평가 결과에 외견상으로도 발견할 수 있는 명백한 잘못이 있거나, 감정의 전제사실이 피고가 이미 알고 있는 사정과 명백히 상이한 기초사실에 근거하였음에도 이를 방치하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 전문감정평가기관의 감정 결과를 신뢰하여 이를 최저매매가격으로 공시한 피고에게 어떠한 과실이 있다고 할 수는 없다.
그런데 피고가 이 사건 각 토지의 최저매매가격을 공시할 때 개별 필지별 감보율이 확정되어 있고 그 내용이 전체 토지의 감보율보다 높게 책정되어 있다는 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었음을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐더러, 중앙감정평가법인의 감정 결과에 외견상 발견할 수 있는 명백한 잘못이 있었다고 볼 수도 없다. 나아가 앞서 든 각 증거에 의하면, ① 중앙감정평가법인은 감정평가보고서에 "본건 토지는 다수필지의 합동환지로서 대상토지의 위치확인이 불가능하여 전체면적을 기준으로 평가하되, 환지기준 면적비율에 의거 면적사정하였음"이라고 기재하여 실제 환지 후 토지면적이 감정평가보고서상 사정면적과 다를 가능성이 있다는 취지를 고지하였고, 피고는 이 감정평가보고서를 공시한 사실, ② 피고는 이 사건 공매공고에서 공매물건의 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제 또는 수량 등의 상이에 대하여 피고는 책임을 지지 아니하므로 응찰자 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하도록 게시하였고, 입찰절차에서도 공매물건의 표시는 등기부를 기준하여 공고한 것이며 기타 공매안내를 위한 각종자료가 공고사항과 부합되지 아니하더라도 이는 공매요건이 아니므로 응찰자는 이에 대하여 이의하지 않기로 하고, 공매물건에 대한 제3자의 권리침해, 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제, 또는 규격, 품질, 수량 등의 상이에 대하여 피고는 일체의 책임을 지지 아니하므로 입찰자의 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하고 공매에 참가하여야 하며, 매수대금의 납부 후에 그 재산에 생긴 위험(소실, 훼손, 도난 등)은 그 재산의 등기절차, 현실의 인도 유무에 불구하고 매수인이 부담한다는 내용의 입찰참가자 준수규칙을 알려주고 응찰자의 서명날인을 받은 사실을 인정할 수 있다.
그렇다면 피고에게 이 사건 각 토지의 최저매매가격을 결정·공시함에 있어서 통상적으로 요구되는 주의의무를 다하지 아니한 과실이 있다고 할 수 없고, 따라서 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심판결은 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.